Bail commercial et Covid : le preneur reste-t-il redevable de son loyer pendant la crise sanitaire ?

Les faits de l’espèce sont similaires aux arrêts dans lesquels la Cour de cassation s’est déjà positionnée : le preneur se soustrait au paiement des loyers en invoquant la crise sanitaire.

Pour s’opposer à la demande de paiement du bailleur, les preneurs ont avancé les arguments qui sont soulevés par tous les preneurs pour tenter de s’exonérer de leur obligation de paiement, savoir :

• L’exception d’inexécution,
• La force majeure,
• L’imprévision,
• La perte de la chose louée,
• La bonne foi des parties.

Bien que l’arrêt du 7 mai 2025 ne porte que sur la perte de la chose louée, il semble utile de rappeler que la Cour de cassation a rendu des décisions sur chacun des fondements invoqués par les preneurs, confirmant que le preneur reste redevable de son loyer pendant la période de crise sanitaire :

• L’exception d’inexécution : la Cour de cassation a retenu que « La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3ème civ., 30 juin 2022 : RG n°21-19.889).

• La force majeure : la Cour de cassation a retenu que « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020 » (Cass. 3ème civ., 15 juin 2023 : RG n°21-10.119).

• La bonne foi des parties : la Cour de cassation a retenu que « la bailleresse, qui a vainement proposé de différer le règlement du loyer d’avril 2020, a tenu compte des circonstances exceptionnelles et a ainsi manifesté sa bonne foi » (Cass. 3ème civ., 30 juin 2022 : RG n°21-20.190).

La Cour de cassation a également pris soin de rédiger un communiqué, compte-tenu du nombre de pourvois dont elle avait été saisie, sur les fondements juridiques susvisés (Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire – 30/06/2022).

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a, dans son arrêt du 16 juin 2022, appliqué à la lettre la jurisprudence de la Cour de cassation, à l’exception de celle relative à la perte de la chose louée.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi écarté la demande de paiement des loyers « Covid », retenant que le preneur a subi une perte partielle de la chose louée, et rappelant qu’en cas de perte partielle de la chose louée, « l’absence de toute faute du bailleur [est] indifférente » (CA Aix-en-Provence, Ch. 1-2, 16 juin 2022 : RG n°21/08858).

Or, la position de la Cour de cassation ne pouvait être plus claire sur l’absence de perte de la chose louée par l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, laquelle était générale, temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, que ce soit dans son arrêt du 23 novembre 2022 ou ceux du 30 juin 2022.

Par ces trois décisions du 30 juin 2022, la Cour de cassation avait déjà retenu que la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraine pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance (Cass. 3ème civ.3, 30 juin 2022 : RG n°21-19.889 – RG n°21-20.127 – RG n°21-20.190).

La portée de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence peut s’expliquer par sa date, le 16 juin 2022, laquelle est concomitante aux multiples décisions de la Cour de cassation.

Depuis plusieurs années, la position de la Cour de cassation sur les loyers « Covid » est constante, de sorte qu’il est peu probable que des cours d’appel rendent encore des décisions allant dans le sens de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 16 juin 2022.

Bien que l’arrêt de la Cour de cassation du 7 mai 2025 ait toute son importance, il n’est pas publié, la Cour de cassation ayant d’ores et déjà statué en ce sens à de nombreuses reprises.