Jeanbrun : s’il y a un bail et un loyer réel, pourquoi exclure la location familiale ?

JurisHebdo Immobilier – Quel regard portez-vous sur le dispositif Jeanbrun ?

Isabelle Savier-Pluyette : Il faut d’abord rappeler que l’on parle d’un investissement immobilier. Ce n’est ni un placement liquide, ni un engagement de court terme. Les particuliers investissent souvent pour préparer leur retraite, transmettre, diversifier leur patrimoine ou sécuriser une valeur dans le temps. Or, depuis dix ou quinze ans, le contexte s’est durci : hausse de la fiscalité foncière, prélèvements sociaux importants, augmentation du coût des charges d’entretien et des travaux, contraintes énergétiques, incertitude sur les règles fiscales sur le long terme. Dans ce contexte, l’incitation doit être suffisamment lisible et attractive. Le dispositif Jeanbrun peut avoir un intérêt, mais à une condition : il faut faire ses calculs. Il ne faut pas y aller simplement parce qu’il existe un avantage fiscal.

Quels paramètres faut-il regarder avant d’investir ?

I. S-P. : Plusieurs éléments sont essentiels : le montant du loyer, puisqu’il est plafonné ; le niveau des travaux ; le lieu du logement ; sa capacité à se valoriser ; et bien sûr la fiscalité personnelle de l’investisseur. Le taux marginal d’imposition est déterminant. Le mécanisme est plus intéressant pour les contribuables fortement imposés, car il permet d’imputer une partie de l’amortissement sur le revenu global. L’économie vient du fait que l’on paie moins d’impôt à un moment donné. Mais il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux. À 17,2 %, ils pèsent très lourd. Si vous n’êtes pas en déficit, vous les payez sur vos revenus fonciers. Cela réduit fortement l’intérêt réel de l’opération.

Le mécanisme vous paraît-il complexe ?

I. S-P. : Pas tant que cela. Les conditions doivent être bien comprises, mais une fois qu’elles sont listées, le dispositif me paraît assez simple à mettre en oeuvre. Il devrait passer par une option dans la déclaration de revenus fonciers, probablement la 2044, sauf création d’un formulaire spécifique. Par rapport à la location meublée non professionnelle (LMNP), qui suppose souvent une comptabilité plus lourde et l’intervention d’un expert-comptable, c’est plutôt simple. Et point positif notable, la fixation du taux et de la base d’amortissement. Cela donne de la clarté et sécurise le contribuable. On évite certaines discussions que l’on pouvait avoir auparavant sur les taux d’amortissement immobilier, souvent autour de 2 % ou 2,5 %.

Quels sont les autres points positifs selon vous ?

I. S-P. : D’abord, il ne se limite pas au neuf. Il peut aussi concerner l’ancien avec travaux. C’est important, car le parc immobilier a besoin d’être réhabilité, notamment les logements énergivores ou dégradés. La condition de travaux représentant 30 % du prix d’acquisition peut sembler lourde, mais elle a une logique. L’objectif n’est pas de financer des travaux décoratifs, mais de soutenir de vraies réhabilitations, intégrées à la valeur du bien. L’absence de zonage est aussi un réel progrès. Certains territoires connaissent une tension locative réelle depuis de nombreuses années. C’est le cas, par exemple, de villes où s’implantent des écoles ou universités et où les étudiants peinent à se loger. Cette liberté est bienvenue.

La condition de travaux dans l’ancien est-elle adaptée ?

I. S-P. : Sur le principe, oui. Elle est cohérente avec la volonté d’améliorer le parc immobilier. Mais il faudra être attentif aux exigences énergétiques. Si l’on impose d’atteindre des niveaux trop élevés, cela peut devenir difficile dans certains immeubles anciens. Réhabiliter un logement haussmannien à Paris pour obtenir une très bonne classe énergétique peut être compliqué. Il faudra peut-être introduire de la souplesse selon la nature du bâti. L’intention est bonne, mais l’application doit rester réaliste.

Quelles sont les principales limites ?

I. S-P. : La première limite est que l’avantage fiscal n’est probablement pas suffisamment incitatif pour s’engager dans un projet à long terme. Il est plafonné, les loyers sont plafonnés, et l’investissement immobilier reste coûteux : droits d’acquisition, taxes foncières, charges, Impôt sur la fortune immobilière éventuellement, fiscalité des revenus locatifs. Ensuite, il y a une contrainte de durée. Neuf ans, ce n’est pas absurde pour un investissement immobilier, mais cela suppose d’accepter une immobilisation longue avec les contraintes de ce régime. Il y a aussi la question de la sortie. Au bout des neuf ans, si les conditions ont été respectées, l’investisseur retrouve sa liberté. En cas de vente, la taxation de la plus-value et la réintégration des amortissements doivent être anticipées, avec le risque que le régime fiscal des ventes immobilières ait changé. Cette instabilité est un vrai frein.

Vous regrettez l’exclusion de certaines locations familiales. Pourquoi ?

I. S-P. : Oui, je trouve cela dommage. Le dispositif exclut la location à certains membres de la famille, notamment les ascendants, descendants, frères et soeurs. Or, dans la réalité, beaucoup d’investissements répondent aussi à des besoins familiaux. Des parents peuvent acheter pour loger un enfant étudiant dans une ville où il ne trouve pas de logement. D’autres peuvent vouloir aider un parent âgé à se rapprocher d’eux. On parle beaucoup des aidants, mais il faut aussi regarder ces situations concrètes. S’il y a un bail, un loyer réel, un paiement effectif et un engagement de location, je ne vois pas pourquoi l’aspect familial devrait automatiquement exclure le dispositif. Les abus peuvent être contrôlés. Il ne faut pas construire tout le droit fiscal en partant du principe que les contribuables vont frauder.

Peut-il relancer l’investissement locatif privé ?

I. S-P. : À lui seul, non. Il peut aider certaines opérations, mais il ne constitue pas un véritable statut du bailleur privé. On donne un avantage fiscal dans un environnement global qui reste très contraignant. Le problème de fond est la confiance. Beaucoup d’investisseurs voient les normes changer, la fiscalité évoluer, les charges augmenter, les difficultés locatives se multiplier. Face à cela, une petite incitation fiscale ne suffit pas toujours. Si l’on veut vraiment relancer le parc locatif privé, il faut de la stabilité, de la lisibilité et une politique de long terme. L’immobilier est un investissement long. On ne peut pas changer les règles constamment et espérer que les particuliers comme les professionnels s’engagent massivement.

Que faudrait-il changer dans l’approche des pouvoirs publics ?

I. S-P. : Il faudrait cesser de raisonner uniquement à partir des abus potentiels. Les fraudes doivent être contrôlées, mais la réponse ne peut pas reposer seulement sur la contrainte : elle passe aussi par la confiance. Face à la crise du logement, au vieillissement du parc, aux promoteurs fragilisés et aux ménages qui cherchent à se loger, la vraie question est de savoir comment redonner de l’attractivité à l’investissement immobilier utile. Le dispositif Jeanbrun a des qualités techniques : il clarifie certains points, oriente vers la réhabilitation et évite certains blocages liés au zonage. Mais il reste trop limité pour provoquer, à lui seul, un choc de confiance. Le Gouvernement l’a bien compris et présente un nouveau projet de Loi visant notamment à renforcer le dispositif Jeanbrun en l’étendant aux maisons individuelles anciennes, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui, en réduisant pour les logements anciens le montant des travaux de 30 % à 20 % du prix d’acquisition et en réduisant les exigences énergétiques des travaux.

Propos recueillis par Valentine Clément pour JurisHebdo