{"id":4322,"date":"2024-02-28T16:52:53","date_gmt":"2024-02-28T15:52:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/local-habitation-meubles-touristiques\/"},"modified":"2024-04-23T10:20:29","modified_gmt":"2024-04-23T08:20:29","slug":"local-habitation-meubles-touristiques","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/local-habitation-meubles-touristiques\/","title":{"rendered":"Nouveaut\u00e9s dans la qualification de local d’habitation dans les meubl\u00e9s touristiques"},"content":{"rendered":"\n
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Depuis l\u2019av\u00e8nement des plateformes en ligne permettant aux particuliers de louer leur logement \u00e0 des fins touristiques, avec Airbnb<\/strong><\/a> en t\u00eate de file, une guerre g\u00e9n\u00e9rale a d\u00e9but\u00e9 impliquant diff\u00e9rentes parties.

Des conflits ont ainsi \u00e9clat\u00e9 entre bailleurs et locataires<\/strong> (voir Cass., 3e ch., 12 septembre 2019, n\u00b0 18-20.727<\/a>), entre syndicats et copropri\u00e9taires<\/strong> (voir CA, Grenoble, 2e ch., 23 mai 2023, n\u00b0 21-03.445) et \u00e9galement entre les propri\u00e9taires et les communes<\/strong>, comme en t\u00e9moigne ce r\u00e9cent arr\u00eat du 11 janvier 2024 rendu par la Cour de cassation (n\u00b022-21.126)<\/a>.

Il \u00e9tait, en l\u2019occurrence, question de d\u00e9terminer si un local \u00e9tait \u00e0 usage d\u2019habitation<\/strong> en 1970 auquel cas une s\u00e9rie de contraintes sp\u00e9cifiques aurait d\u00fb \u00eatre respect\u00e9e. A titre d\u2019exemple, il est imp\u00e9ratif d’obtenir l’autorisation de la Mairie et de disposer d’un num\u00e9ro d’enregistrement ou d’immatriculation avant de mettre son bien en location En l’absence de ces pr\u00e9requis, le contrevenant s’expose \u00e0 une amende civile pouvant atteindre 50.000 euros par logement transform\u00e9 irr\u00e9guli\u00e8rement (conform\u00e9ment \u00e0 l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation, ci-apr\u00e8s \u00ab CCH \u00bb).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019affaire :<\/h3>\n\n\n\n

C\u2019est dans ce cadre que la Ville de Paris s’\u00e9tait engag\u00e9e dans une bataille judiciaire contre une SCI et son locataire les accusant d’avoir chang\u00e9 l’usage d’un local \u00e0 usage d’habitation en le louant \u00e0 une client\u00e8le de passage<\/strong> au m\u00e9pris de l\u2019article L.631-7 du CCH qui, pour rappel, dispose qu\u2019\u00ab un local est r\u00e9put\u00e9 \u00e0 usage d’habitation s’il \u00e9tait affect\u00e9 \u00e0 cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut \u00eatre \u00e9tablie par tout mode de preuve \u00bb, ce qui aurait justifi\u00e9 l\u2019application d’une amende (article L.651-2 du CCH).

A cet effet, la Ville de Paris avait invoqu\u00e9 la d\u00e9claration mod\u00e8le R (mod\u00e8le utilis\u00e9 par les redevables de contribution fonci\u00e8re et d\u00e9crivant la situation d\u2019un immeuble) dat\u00e9e du 9 octobre 1970, affirmant que les locaux en question \u00e9taient des pi\u00e8ces de service. Toutefois, la Cour d’appel a jug\u00e9 que cette d\u00e9claration n’\u00e9tait pas suffisante pour \u00e9tablir l’usage d’habitation du bien \u00e0 la date de r\u00e9f\u00e9rence.

La Cour de cassation confirme cette d\u00e9cision en rappelant que la preuve de l’usage d’habitation <\/strong>au 1er janvier 1970 doit \u00eatre \u00e9tablie par tout moyen<\/strong>, mais que les d\u00e9clarations post\u00e9rieures \u00e0 cette date ne sont pas recevables pour prouver cet usage.<\/p>\n\n\n\n

Un Nouveau Revers pour les Communes :<\/h3>\n\n\n\n

Cette d\u00e9cision s’inscrit dans la continuit\u00e9 d’une s\u00e9rie de batailles juridiques ant\u00e9rieures, notamment celle du 7 septembre 2023 (Cass. 3e ch ., 7 septembre 2023, n\u00b0 22-18.101)<\/a>, o\u00f9 les communes ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 d\u00e9savou\u00e9es dans leurs revendications concernant l’utilisation du mod\u00e8le H2 comme moyen de preuve pour qualifier un local d\u2019habitation. Ce mod\u00e8le est utilis\u00e9 pour d\u00e9clarer une nouvelle construction, notamment en tant qu\u2019appartement.

Ainsi arm\u00e9es de ce formulaire H2, les communes ont cru pouvoir obtenir gain de cause afin de qualifier un local \u00e0 usage d\u2019habitation. La Cour de cassation n\u2019a pourtant pas suivi ce raisonnement et a estim\u00e9 ce moyen de preuve insuffisant.  

A pr\u00e9sent, c\u2019est au tour des d\u00e9clarations mod\u00e8le R de tomber puisque la Cour a r\u00e9it\u00e9r\u00e9 sa position selon le m\u00eame raisonnement en jugeant : 

\u00ab les d\u00e9clarations souscrites par les redevables de la contribution fonci\u00e8re, \u00e9tablies sur des formules sp\u00e9ciales fournies par l’administration, comportent les renseignements utiles \u00e0 l’\u00e9valuation de chaque propri\u00e9t\u00e9 ou fraction de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la date de leur souscription, de sorte qu’une d\u00e9claration remplie post\u00e9rieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d’en \u00e9tablir l’usage \u00e0 cette date, ni de le faire pr\u00e9sumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n\u00b0 22-18.101, Bull<\/a>.), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970. \u00bb

La Cour de cassation a ainsi \u00e9t\u00e9 cat\u00e9gorique : la fiche mod\u00e8le R ne peut pas servir \u00e0 \u00e9tablir l’usage d’habitation des locaux au 1er janvier 1970<\/strong>. Seule maigre victoire pour la commune est le rappel que la mention sp\u00e9cifique sur le formulaire H2, indiquant l’occupation par une tierce personne avec un loyer pr\u00e9cis au 1er janvier 1970, peut \u00eatre suffisante pour prouver l’usage d’habitation du bien. <\/p>\n\n\n\n

Une Victoire \u00e0 la Pyrrhus ?<\/h3>\n\n\n\n

Ces d\u00e9cisions juridiques entra\u00eenent des r\u00e9percussions consid\u00e9rables et il n\u2019est pas certain qu’une partie en sorte clairement victorieuse. Les communes se retrouvent confront\u00e9es \u00e0 une s\u00e9rie de d\u00e9fis pour \u00e9tablir la qualification des locaux, tandis que les propri\u00e9taires de meubl\u00e9s touristiques doivent naviguer dans un paysage juridique de plus en plus complexe entre le r\u00e9gime des autorisations et les d\u00e9clarations aff\u00e9rentes.

Aussi, la qualification de local d’habitation dans les meubl\u00e9s touristiques reste ambigu\u00eb<\/strong>. Plus encore, cette guerre juridique semble destin\u00e9e \u00e0 perdurer, chaque nouvelle d\u00e9cision judiciaire apportant son lot de cons\u00e9quences et de d\u00e9fis pour toutes les parties impliqu\u00e9es.

Enfin, il est fort \u00e0 parier que l’approche des Jeux Olympiques de Paris et la flamb\u00e9e des tarifs de ces h\u00e9bergements touristiques contribueront \u00e0 intensifier cette dynamique, tout comme le nouvel arsenal juridique pr\u00e9vu par la loi Le Meur, commun\u00e9ment appel\u00e9e \u00ab\u00a0loi anti-Airbnb\u00a0\u00bb.<\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La guerre juridique autour de la d\u00e9termination de l’usage d’habitation des locaux dans le secteur des meubl\u00e9s touristiques continue et s’intensifie.<\/p>\n","protected":false},"author":7,"featured_media":4323,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-4322","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-publications"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4322","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/7"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4322"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4322\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4323"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4322"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4322"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4322"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}