{"id":25990,"date":"2026-05-27T09:00:00","date_gmt":"2026-05-27T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/?p=25990"},"modified":"2026-05-20T12:25:36","modified_gmt":"2026-05-20T10:25:36","slug":"jeanbrun-si-bail-et-loyer-reel-pourquoi-exclure-location-familiale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/jeanbrun-si-bail-et-loyer-reel-pourquoi-exclure-location-familiale\/","title":{"rendered":"Jeanbrun : s’il y a un bail et un loyer r\u00e9el, pourquoi exclure la location familiale ?"},"content":{"rendered":"\n
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JurisHebdo Immobilier – Quel regard portez-vous sur le dispositif Jeanbrun ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Isabelle Savier-Pluyette :<\/strong> Il faut d\u2019abord rappeler que l\u2019on parle d\u2019un investissement immobilier. Ce n\u2019est ni un placement liquide, ni un engagement de court terme. Les particuliers investissent souvent pour pr\u00e9parer leur retraite, transmettre, diversifier leur patrimoine ou s\u00e9curiser une valeur dans le temps. Or, depuis dix ou quinze ans, le contexte s\u2019est durci : hausse de la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re, pr\u00e9l\u00e8vements sociaux importants, augmentation du co\u00fbt des charges d\u2019entretien et des travaux, contraintes \u00e9nerg\u00e9tiques, incertitude sur les r\u00e8gles fiscales sur le long terme. Dans ce contexte, l\u2019incitation doit \u00eatre suffisamment lisible et attractive. Le dispositif Jeanbrun peut avoir un int\u00e9r\u00eat, mais \u00e0 une condition : il faut faire ses calculs. Il ne faut pas y aller simplement parce qu\u2019il existe un avantage fiscal.<\/p>\n\n\n\n

Quels param\u00e8tres faut-il regarder avant d\u2019investir ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> Plusieurs \u00e9l\u00e9ments sont essentiels : le montant du loyer, puisqu\u2019il est plafonn\u00e9 ; le niveau des travaux ; le lieu du logement ; sa capacit\u00e9 \u00e0 se valoriser ; et bien s\u00fbr la fiscalit\u00e9 personnelle de l\u2019investisseur. Le taux marginal d\u2019imposition est d\u00e9terminant. Le m\u00e9canisme est plus int\u00e9ressant pour les contribuables fortement impos\u00e9s, car il permet d\u2019imputer une partie de l\u2019amortissement sur le revenu global. L\u2019\u00e9conomie vient du fait que l\u2019on paie moins d\u2019imp\u00f4t \u00e0 un moment donn\u00e9. Mais il ne faut pas oublier les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. \u00c0 17,2 %, ils p\u00e8sent tr\u00e8s lourd. Si vous n\u2019\u00eates pas en d\u00e9ficit, vous les payez sur vos revenus fonciers. Cela r\u00e9duit fortement l\u2019int\u00e9r\u00eat r\u00e9el de l\u2019op\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n

Le m\u00e9canisme vous para\u00eet-il complexe ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> Pas tant que cela. Les conditions doivent \u00eatre bien comprises, mais une fois qu\u2019elles sont list\u00e9es, le dispositif me para\u00eet assez simple \u00e0 mettre en oeuvre. Il devrait passer par une option dans la d\u00e9claration de revenus fonciers, probablement la 2044, sauf cr\u00e9ation d\u2019un formulaire sp\u00e9cifique. Par rapport \u00e0 la location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP), qui suppose souvent une comptabilit\u00e9 plus lourde et l\u2019intervention d\u2019un expert-comptable, c\u2019est plut\u00f4t simple. Et point positif notable, la fixation du taux et de la base d\u2019amortissement. Cela donne de la clart\u00e9 et s\u00e9curise le contribuable. On \u00e9vite certaines discussions que l\u2019on pouvait avoir auparavant sur les taux d\u2019amortissement immobilier, souvent autour de 2 % ou 2,5 %.<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les autres points positifs selon vous ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> D\u2019abord, il ne se limite pas au neuf. Il peut aussi concerner l\u2019ancien avec travaux. C\u2019est important, car le parc immobilier a besoin d\u2019\u00eatre r\u00e9habilit\u00e9, notamment les logements \u00e9nergivores ou d\u00e9grad\u00e9s. La condition de travaux repr\u00e9sentant 30 % du prix d\u2019acquisition peut sembler lourde, mais elle a une logique. L\u2019objectif n\u2019est pas de financer des travaux d\u00e9coratifs, mais de soutenir de vraies r\u00e9habilitations, int\u00e9gr\u00e9es \u00e0 la valeur du bien. L\u2019absence de zonage est aussi un r\u00e9el progr\u00e8s. Certains territoires connaissent une tension locative r\u00e9elle depuis de nombreuses ann\u00e9es. C\u2019est le cas, par exemple, de villes o\u00f9 s\u2019implantent des \u00e9coles ou universit\u00e9s et o\u00f9 les \u00e9tudiants peinent \u00e0 se loger. Cette libert\u00e9 est bienvenue.<\/p>\n\n\n\n

La condition de travaux dans l\u2019ancien est-elle adapt\u00e9e ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> Sur le principe, oui. Elle est coh\u00e9rente avec la volont\u00e9 d\u2019am\u00e9liorer le parc immobilier. Mais il faudra \u00eatre attentif aux exigences \u00e9nerg\u00e9tiques. Si l\u2019on impose d\u2019atteindre des niveaux trop \u00e9lev\u00e9s, cela peut devenir difficile dans certains immeubles anciens. R\u00e9habiliter un logement haussmannien \u00e0 Paris pour obtenir une tr\u00e8s bonne classe \u00e9nerg\u00e9tique peut \u00eatre compliqu\u00e9. Il faudra peut-\u00eatre introduire de la souplesse selon la nature du b\u00e2ti. L\u2019intention est bonne, mais l\u2019application doit rester r\u00e9aliste.<\/p>\n\n\n\n

Quelles sont les principales limites ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> La premi\u00e8re limite est que l\u2019avantage fiscal n\u2019est probablement pas suffisamment incitatif pour s\u2019engager dans un projet \u00e0 long terme. Il est plafonn\u00e9, les loyers sont plafonn\u00e9s, et l\u2019investissement immobilier reste co\u00fbteux : droits d\u2019acquisition, taxes fonci\u00e8res, charges, Imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re \u00e9ventuellement, fiscalit\u00e9 des revenus locatifs. Ensuite, il y a une contrainte de dur\u00e9e. Neuf ans, ce n\u2019est pas absurde pour un investissement immobilier, mais cela suppose d\u2019accepter une immobilisation longue avec les contraintes de ce r\u00e9gime. Il y a aussi la question de la sortie. Au bout des neuf ans, si les conditions ont \u00e9t\u00e9 respect\u00e9es, l\u2019investisseur retrouve sa libert\u00e9. En cas de vente, la taxation de la plus-value et la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements doivent \u00eatre anticip\u00e9es, avec le risque que le r\u00e9gime fiscal des ventes immobili\u00e8res ait chang\u00e9. Cette instabilit\u00e9 est un vrai frein.<\/p>\n\n\n\n

Vous regrettez l\u2019exclusion de certaines locations familiales. Pourquoi ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> Oui, je trouve cela dommage. Le dispositif exclut la location \u00e0 certains membres de la famille, notamment les ascendants, descendants, fr\u00e8res et soeurs. Or, dans la r\u00e9alit\u00e9, beaucoup d\u2019investissements r\u00e9pondent aussi \u00e0 des besoins familiaux. Des parents peuvent acheter pour loger un enfant \u00e9tudiant dans une ville o\u00f9 il ne trouve pas de logement. D\u2019autres peuvent vouloir aider un parent \u00e2g\u00e9 \u00e0 se rapprocher d\u2019eux. On parle beaucoup des aidants, mais il faut aussi regarder ces situations concr\u00e8tes. S\u2019il y a un bail, un loyer r\u00e9el, un paiement effectif et un engagement de location, je ne vois pas pourquoi l\u2019aspect familial devrait automatiquement exclure le dispositif. Les abus peuvent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9s. Il ne faut pas construire tout le droit fiscal en partant du principe que les contribuables vont frauder.<\/p>\n\n\n\n

Peut-il relancer l\u2019investissement locatif priv\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> \u00c0 lui seul, non. Il peut aider certaines op\u00e9rations, mais il ne constitue pas un v\u00e9ritable statut du bailleur priv\u00e9. On donne un avantage fiscal dans un environnement global qui reste tr\u00e8s contraignant. Le probl\u00e8me de fond est la confiance. Beaucoup d\u2019investisseurs voient les normes changer, la fiscalit\u00e9 \u00e9voluer, les charges augmenter, les difficult\u00e9s locatives se multiplier. Face \u00e0 cela, une petite incitation fiscale ne suffit pas toujours. Si l\u2019on veut vraiment relancer le parc locatif priv\u00e9, il faut de la stabilit\u00e9, de la lisibilit\u00e9 et une politique de long terme. L\u2019immobilier est un investissement long. On ne peut pas changer les r\u00e8gles constamment et esp\u00e9rer que les particuliers comme les professionnels s\u2019engagent massivement.<\/p>\n\n\n\n

Que faudrait-il changer dans l\u2019approche des pouvoirs publics ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. S-P. :<\/strong> Il faudrait cesser de raisonner uniquement \u00e0 partir des abus potentiels. Les fraudes doivent \u00eatre contr\u00f4l\u00e9es, mais la r\u00e9ponse ne peut pas reposer seulement sur la contrainte : elle passe aussi par la confiance. Face \u00e0 la crise du logement, au vieillissement du parc, aux promoteurs fragilis\u00e9s et aux m\u00e9nages qui cherchent \u00e0 se loger, la vraie question est de savoir comment redonner de l\u2019attractivit\u00e9 \u00e0 l\u2019investissement immobilier utile. Le dispositif Jeanbrun a des qualit\u00e9s techniques : il clarifie certains points, oriente vers la r\u00e9habilitation et \u00e9vite certains blocages li\u00e9s au zonage. Mais il reste trop limit\u00e9 pour provoquer, \u00e0 lui seul, un choc de confiance. Le Gouvernement l\u2019a bien compris et pr\u00e9sente un nouveau projet de Loi visant notamment \u00e0 renforcer le dispositif Jeanbrun en l\u2019\u00e9tendant aux maisons individuelles anciennes, ce qui n\u2019est pas le cas aujourd\u2019hui, en r\u00e9duisant pour les logements anciens le montant des travaux de 30 % \u00e0 20 % du prix d\u2019acquisition et en r\u00e9duisant les exigences \u00e9nerg\u00e9tiques des travaux.<\/p>\n\n\n\n

Propos recueillis par Valentine Cl\u00e9ment pour <\/em>JurisHebdo<\/em><\/a><\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Isabelle Savier-Pluyette
\nporte un regard nuanc\u00e9 sur le dispositif fiscal Jeanbrun, pr\u00e9sent\u00e9 comme
\nune premi\u00e8re \u00e9tape vers un statut du bailleur priv\u00e9. Elle en souligne les
\natouts : simplicit\u00e9 d\u00e9clarative, clarification de l\u2019amortissement, ouverture
\n\u00e0 l\u2019ancien r\u00e9habilit\u00e9. Mais elle alerte aussi sur ses limites : avantage fiscal
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