{"id":23137,"date":"2026-02-02T09:41:27","date_gmt":"2026-02-02T08:41:27","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/?p=23137"},"modified":"2026-02-09T16:50:55","modified_gmt":"2026-02-09T15:50:55","slug":"le-bailleur-face-au-mur-du-temps-lanteriorite-des-loyers-comme-obstacle-a-la-resiliation","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/le-bailleur-face-au-mur-du-temps-lanteriorite-des-loyers-comme-obstacle-a-la-resiliation\/","title":{"rendered":"Le bailleur face au mur du temps : l’ant\u00e9riorit\u00e9 des loyers comme obstacle \u00e0 la r\u00e9siliation"},"content":{"rendered":"\n
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En l\u2019esp\u00e8ce, le 11 septembre 2009, une soci\u00e9t\u00e9 bailleresse a consenti un bail commercial <\/strong>\u00e0 une autre soci\u00e9t\u00e9. Cette derni\u00e8re a toutefois manqu\u00e9 \u00e0 son obligation de payer le loyer au cours de l\u2019ann\u00e9e 2015.<\/p>\n\n\n\n

Par cons\u00e9quent, par exploit en date du 25 janvier 2016, la bailleresse a assign\u00e9 sa locataire en r\u00e9siliation du bail commercial<\/strong>, et r\u00e8glement des arri\u00e9r\u00e9s de loyers. Cette proc\u00e9dure a fait l\u2019objet d\u2019un jugement de premi\u00e8re instance, puis d\u2019un appel. Au cours de la proc\u00e9dure d\u2019appel, la soci\u00e9t\u00e9 locataire a \u00e9t\u00e9 plac\u00e9e en redressement judiciaire (le 10 octobre 2019). <\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, l\u2019instance statuant sur la r\u00e9siliation du bail commercial en raison d\u2019un impay\u00e9 de loyers \u00e9tait toujours en cours au jour de l\u2019ouverture du redressement judiciaire, et portait sur des loyers ant\u00e9rieurs au jugement d\u2019ouverture.<\/p>\n\n\n\n

Par un arr\u00eat du 7 juin 2023, la Cour d\u2019appel de Paris a prononc\u00e9 la r\u00e9siliation du bail et a fait droit \u00e0 la demande d\u2019expulsion sollicit\u00e9e par le bailleur. La soci\u00e9t\u00e9 locataire s\u2019est alors pourvue en cassation en reprochant \u00e0 la Cour d\u2019appel de Paris d\u2019avoir prononc\u00e9 la r\u00e9siliation du bail en violation de la r\u00e8gle de l\u2019interdiction des poursuites en mati\u00e8re de proc\u00e9dures collectives pr\u00e9vue par l\u2019article L. 622-21 du Code de commerce.<\/p>\n\n\n\n

La question \u00e0 laquelle devait r\u00e9pondre la Haute juridiction \u00e9tait ainsi assez classique : le bailleur peut-il solliciter la r\u00e9siliation du bail commercial pour des loyers ant\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019ouverture de la proc\u00e9dure ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Cour de cassation a, sans surprise, cass\u00e9 l\u2019arr\u00eat d\u2019appel, au visa des articles L. 622-21 et L. 622-22 du Code de commerce. Elle rappelle le principe selon lequel le jugement d\u2019ouverture interdit toute action en justice de la part de tous les cr\u00e9anciers dont la cr\u00e9ance n\u2019est pas mentionn\u00e9e au I de l\u2019article L. 622-17 du Code de commerce mais aussi interrompt les proc\u00e9dures (I). Ce principe a des cons\u00e9quences importantes s\u2019agissant d\u2019un type de dettes particuli\u00e8res : celles n\u00e9es de l\u2019ex\u00e9cution du bail commercial (II)<\/p>\n\n\n\n

I. Le principe de l\u2019arr\u00eat des poursuites individuelles<\/h2>\n\n\n\n

L\u2019ouverture d\u2019une proc\u00e9dure collective<\/strong> emporte un effet imm\u00e9diat et structurant <\/strong>: la suspension des poursuites individuelles engag\u00e9es par les cr\u00e9anciers. Les articles L. 622-21 I et L. 622-22 du Code de commerce traduisent cette logique cardinale, au c\u0153ur du droit des entreprises en difficult\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article L. 622-21 I pose le principe selon lequel toute action en justice tendant \u00e0 la condamnation du d\u00e9biteur au paiement d\u2019une somme d\u2019argent, ou \u00e0 la r\u00e9solution d\u2019un contrat pour d\u00e9faut de paiement d\u2019une somme d\u2019argent, est interrompue ou interdite d\u00e8s le jugement d\u2019ouverture de la proc\u00e9dure. Peu importe que l\u2019instance ait \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e avant ou apr\u00e8s ce jugement : ce qui compte est que la cr\u00e9ance donnant lieu \u00e0 la poursuite du d\u00e9biteur soit bien n\u00e9e avant le jugement d\u2019ouverture de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, le cr\u00e9ancier est priv\u00e9, temporairement, de son droit d\u2019agir seul. Il ne peut plus obtenir un titre ex\u00e9cutoire, ni poursuivre l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une condamnation d\u00e9j\u00e0 prononc\u00e9e avant le jugement d\u2019ouverture. Le droit de poursuite est remplac\u00e9 par une autre logique : la d\u00e9claration de cr\u00e9ance, qui devient la voie exclusive d\u2019expression du droit du cr\u00e9ancier.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019article L. 622-22 compl\u00e8te ce dispositif en organisant les effets proc\u00e9duraux de cette suspension. Les instances en cours ne disparaissent pas : elles sont interrompues, puis, le cas \u00e9ch\u00e9ant, reprises suite \u00e0 la d\u00e9claration de cr\u00e9ance du cr\u00e9ancier et \u00e0 la mise en cause des organes de la proc\u00e9dure (administrateur et mandataire judiciaire), non plus pour statuer sur le paiement, mais pour fixer le montant de la cr\u00e9ance au passif de la proc\u00e9dure. Le proc\u00e8s change ainsi de nature : il ne vise plus \u00e0 contraindre le d\u00e9biteur \u00e0 payer, mais \u00e0 \u00e9tablir la r\u00e9alit\u00e9 et l\u2019\u00e9tendue du passif.<\/p>\n\n\n\n

Cet arr\u00eat illustre parfaitement ce m\u00e9canisme d\u2019arr\u00eat des poursuites<\/strong>, en ce que le bailleur, bien que titulaire d\u2019une cr\u00e9ance d\u2019arri\u00e9r\u00e9s de loyers, s\u2019est heurt\u00e9 \u00e0 l\u2019arr\u00eat des poursuites individuelles et n\u2019a pu obtenir la r\u00e9siliation du bail commercial.<\/p>\n\n\n\n

Ce m\u00e9canisme, souvent per\u00e7u comme une atteinte aux droits individuels, constitue en r\u00e9alit\u00e9 la condition de possibilit\u00e9 du redressement du d\u00e9biteur, ce qui est d\u2019autant plus flagrant quand il s\u2019agit de pr\u00e9server le bail commercial du d\u00e9biteur, actif indispensable \u00e0 la survie de l\u2019activit\u00e9 pour la plupart des entreprises. <\/p>\n\n\n\n

II. Son application au cas des loyers commerciaux<\/h2>\n\n\n\n

Le principe de l\u2019arr\u00eat des poursuites, pos\u00e9 par les articles L. 622-21 I et L. 622-22 du Code de commerce, ne joue pas indistinctement \u00e0 l\u2019\u00e9gard de toutes les cr\u00e9ances : il est strictement cantonn\u00e9 aux dettes n\u00e9es ant\u00e9rieurement au jugement d\u2019ouverture<\/strong>. Cette condition d\u2019ant\u00e9riorit\u00e9, qui constitue la cl\u00e9 de vo\u00fbte du m\u00e9canisme, trouve une application sensible dans le cas des contrats \u00e0 ex\u00e9cution successive comme l\u2019est le bail commercial.<\/p>\n\n\n\n

En mati\u00e8re de bail commercial, les loyers et charges aff\u00e9rents \u00e0 une p\u00e9riode ant\u00e9rieure au jugement d\u2019ouverture constituent des cr\u00e9ances ant\u00e9rieures, m\u00eame si leur exigibilit\u00e9 est post\u00e9rieure ou si l\u2019impay\u00e9 se prolonge dans le temps. D\u00e8s lors, le bailleur ne peut plus, apr\u00e8s l\u2019ouverture de la proc\u00e9dure, agir en paiement de ces loyers, ni solliciter la r\u00e9siliation du bail sur le fondement de ces seuls impay\u00e9s. En revanche, la fronti\u00e8re est nette : les loyers post\u00e9rieurs au jugement d\u2019ouverture, \u00e9chappent, sous certaines conditions, \u00e0 l\u2019arr\u00eat des poursuites. L\u2019application de la r\u00e8gle suppose ainsi de d\u00e9terminer avec pr\u00e9cision la date de naissance des cr\u00e9ances litigieuses.<\/p>\n\n\n\n

En l\u2019occurrence, la Cour d\u2019appel a viol\u00e9 ces principes, en r\u00e9siliant le bail commercial en raison du manquement du locataire \u00e0 son obligation de payer les loyers, sans v\u00e9rifier \u00e0 quelle temporalit\u00e9 ces loyers devaient \u00eatre rattach\u00e9s : il s\u2019agissait de loyers ant\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019ouverture de la proc\u00e9dure.<\/p>\n\n\n\n

Or, l\u2019article L. 622-21 I interdit ou interrompt toute action en justice tendant \u00e0 la condamnation du d\u00e9biteur au paiement d\u2019une somme d\u2019argent lorsque cette somme correspond \u00e0 une cr\u00e9ance ant\u00e9rieure \u00e0 l\u2019ouverture de la proc\u00e9dure. Il en va de m\u00eame des actions tendant \u00e0 la r\u00e9solution ou \u00e0 la r\u00e9siliation d\u2019un contrat pour d\u00e9faut de paiement d\u2019une somme d\u2019argent ant\u00e9rieure. Le crit\u00e8re d\u00e9terminant n\u2019est donc ni la date de l\u2019assignation, ni celle de la d\u00e9cision de justice, mais bien la date de naissance de la cr\u00e9ance invoqu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Cette solution qui peut paraitre s\u00e9v\u00e8re pour le bailleur, traduit l\u2019\u00e9conomie g\u00e9n\u00e9rale du droit des proc\u00e9dures collectives. Lui permettre de provoquer la r\u00e9siliation du bail sur la base d\u2019impay\u00e9s ant\u00e9rieurs reviendrait \u00e0 neutraliser l\u2019effet protecteur de la proc\u00e9dure, en privant le d\u00e9biteur d\u2019un outil essentiel \u00e0 la poursuite de son activit\u00e9. Le bail commercial n\u2019\u00e9chappe ainsi pas \u00e0 la logique collective : les impay\u00e9s du pass\u00e9 sont fig\u00e9s, et ne peuvent justifier ni une condamnation p\u00e9cuniaire, ni une rupture contractuelle.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e8gle ne s\u2019applique en revanche pas aux loyers post\u00e9rieurs au jugement d\u2019ouverture<\/strong>, n\u00e9s pour les besoins du d\u00e9roulement de la proc\u00e9dure et de la poursuite de l\u2019activit\u00e9, \u00e9chappent \u00e0 l\u2019arr\u00eat des poursuites. Leur non-paiement peut, sous certaines conditions, fonder une action en r\u00e9siliation, d\u00e8s lors qu\u2019il s\u2019agit de dettes nouvelles, \u00e9trang\u00e8res au passif gel\u00e9. <\/p>\n\n\n\n

Ainsi, appliqu\u00e9 au bail commercial, l\u2019arr\u00eat des poursuites n\u2019instaure pas une impunit\u00e9 du d\u00e9biteur, mais une chronologie imp\u00e9rative des droits : le pass\u00e9 est trait\u00e9 collectivement, l\u2019avenir conditionne le maintien du contrat. C\u2019est dans cette ligne de partage, fond\u00e9e sur l\u2019ant\u00e9riorit\u00e9 de la cr\u00e9ance, que se joue l\u2019effectivit\u00e9 du redressement, encore qu\u2019il faille souligner un arr\u00eat publi\u00e9 au bulletin du 10 d\u00e9cembre 2025 (n\u00b0 24-20.174) par lequel la Cour de cassation rappelle qu\u2019en cas de loyers impay\u00e9s aff\u00e9rents \u00e0 une occupation post\u00e9rieure au jugement d’ouverture, le juge-commissaire doit s\u2019assurer qu\u2019au jour o\u00f9 il statue les loyers et charges demeurent impay\u00e9s. <\/p>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

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Par un arr\u00eat du 19 novembre 2025 (Cour de cassation, chambre commerciale financi\u00e8re et \u00e9conomique, 19 novembre 2025, n\u00b0 23-19.521), la Cour de cassation r\u00e9affirme que l\u2019action en r\u00e9siliation du bail commercial fond\u00e9e sur des loyers ant\u00e9rieurs au jugement d\u2019ouverture est interrompue par l\u2019effet de l\u2019arr\u00eat des poursuites individuelles, peu important que l\u2019instance ait \u00e9t\u00e9 engag\u00e9e avant l\u2019ouverture de la proc\u00e9dure collective.<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":23138,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-23137","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-publications"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23137","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=23137"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/23137\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/23138"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=23137"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=23137"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=23137"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}