{"id":17268,"date":"2025-10-06T09:00:00","date_gmt":"2025-10-06T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/?p=17268"},"modified":"2025-09-26T09:15:46","modified_gmt":"2025-09-26T07:15:46","slug":"bail-commercial-et-covid-le-preneur-reste-redevable-loyer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/bail-commercial-et-covid-le-preneur-reste-redevable-loyer\/","title":{"rendered":"Bail commercial et Covid : le preneur reste-t-il redevable de son loyer pendant la crise sanitaire ?"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\">\n<p>Les faits de l\u2019esp\u00e8ce sont similaires aux arr\u00eats dans lesquels la Cour de cassation s\u2019est d\u00e9j\u00e0 positionn\u00e9e :&nbsp;<strong>le preneur se soustrait au paiement des loyers en invoquant la crise sanitaire<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Pour s\u2019opposer \u00e0 la demande de paiement du bailleur, les preneurs ont avanc\u00e9 les arguments qui sont soulev\u00e9s par tous les preneurs pour tenter de s\u2019exon\u00e9rer de leur obligation de paiement, savoir :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution,<\/li>\n\n\n\n<li>La force majeure,<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019impr\u00e9vision,<\/li>\n\n\n\n<li>La perte de la chose lou\u00e9e,<\/li>\n\n\n\n<li>La bonne foi des parties.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Bien que l\u2019arr\u00eat du 7 mai 2025 ne porte que sur la perte de la chose lou\u00e9e, il semble utile de rappeler que la Cour de cassation a rendu des d\u00e9cisions sur chacun des fondements invoqu\u00e9s par les preneurs, confirmant que&nbsp;<strong>le preneur reste redevable de son loyer pendant la p\u00e9riode de crise sanitaire<\/strong>&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>L\u2019exception d\u2019inex\u00e9cution\u00a0<\/strong>: la Cour de cassation a retenu que \u00ab La mesure g\u00e9n\u00e9rale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n\u2019est pas constitutive d\u2019une inex\u00e9cution par le bailleur de son obligation de d\u00e9livrance \u00bb (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000046036367?init=true&amp;page=1&amp;query=21-19.889&amp;searchField=ALL&amp;tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cass. 3\u00e8me civ., 30 juin 2022 : RG n\u00b021-19.889<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La force majeure<\/strong>\u00a0: la Cour de cassation a retenu que \u00ab l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019exercer une activit\u00e9 du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exon\u00e9rer la locataire du paiement des loyers \u00e9chus pendant les premier et deuxi\u00e8me trimestres 2020 \u00bb (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000047737790?init=true&amp;page=1&amp;query=21-10.119&amp;searchField=ALL&amp;tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cass. 3\u00e8me civ., 15 juin 2023 : RG n\u00b021-10.119<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>La bonne foi des parties<\/strong>\u00a0: la Cour de cassation a retenu que \u00ab la bailleresse, qui a vainement propos\u00e9 de diff\u00e9rer le r\u00e8glement du loyer d&rsquo;avril 2020, a tenu compte des circonstances exceptionnelles et a ainsi manifest\u00e9 sa bonne foi \u00bb (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000046013764?init=true&amp;page=1&amp;query=21-20.190&amp;searchField=ALL&amp;tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cass. 3\u00e8me civ., 30 juin 2022 : RG n\u00b021-20.190<\/a>).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>La Cour de cassation a \u00e9galement pris soin de r\u00e9diger un communiqu\u00e9, compte-tenu du nombre de pourvois dont elle avait \u00e9t\u00e9 saisie, sur les fondements juridiques susvis\u00e9s (Baux commerciaux et \u00e9tat d\u2019urgence sanitaire \u2013 30\/06\/2022).<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour d\u2019appel d\u2019Aix-en-Provence a, dans son arr\u00eat du 16 juin 2022, appliqu\u00e9 \u00e0 la lettre la jurisprudence de la Cour de cassation, \u00e0 l\u2019exception de celle relative \u00e0 la perte de la chose lou\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour d\u2019appel d\u2019Aix-en-Provence a ainsi \u00e9cart\u00e9 la demande de paiement des loyers \u00ab Covid \u00bb, retenant que le preneur a subi une perte partielle de la chose lou\u00e9e, et rappelant qu\u2019en cas de perte partielle de la chose lou\u00e9e, \u00ab l\u2019absence de toute faute du bailleur [est] indiff\u00e9rente \u00bb (CA Aix-en-Provence, Ch. 1-2, 16 juin 2022 : RG n\u00b021\/08858).<\/p>\n\n\n\n<p>Or, la position de la Cour de cassation ne pouvait \u00eatre plus claire sur&nbsp;<strong>l\u2019absence de perte de la chose lou\u00e9e<\/strong>&nbsp;par l\u2019effet de la mesure gouvernementale d\u2019interdiction de recevoir du public, laquelle \u00e9tait g\u00e9n\u00e9rale, temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local lou\u00e9, que ce soit dans son arr\u00eat du 23 novembre 2022 ou ceux du 30 juin 2022.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ces trois d\u00e9cisions du 30 juin 2022, la Cour de cassation avait d\u00e9j\u00e0 retenu que la mesure g\u00e9n\u00e9rale et temporaire d\u2019interdiction de recevoir du public n\u2019entraine pas la perte de la chose lou\u00e9e et n\u2019est pas constitutive d\u2019une inex\u00e9cution, par le bailleur, de son obligation de d\u00e9livrance (Cass. 3\u00e8me civ.3, 30 juin 2022 :&nbsp;<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000046036367?init=true&amp;page=1&amp;query=21-19.889&amp;searchField=ALL&amp;tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">RG n\u00b021-19.889<\/a>&nbsp;\u2013 RG n\u00b021-20.127 \u2013 RG n\u00b021-20.190).<\/p>\n\n\n\n<p>La port\u00e9e de l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel d\u2019Aix-en-Provence peut s\u2019expliquer par sa date, le 16 juin 2022, laquelle est concomitante aux multiples d\u00e9cisions de la Cour de cassation.<\/p>\n\n\n\n<p>Depuis plusieurs ann\u00e9es, la position de la Cour de cassation sur les loyers \u00ab Covid \u00bb est constante, de sorte qu\u2019il est peu probable que des cours d\u2019appel rendent encore des d\u00e9cisions allant dans le sens de l\u2019arr\u00eat de la Cour d\u2019appel d\u2019Aix-en-Provence du 16 juin 2022.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que l\u2019arr\u00eat de la Cour de cassation du 7 mai 2025 ait toute son importance, il n\u2019est pas publi\u00e9, la Cour de cassation ayant d\u2019ores et d\u00e9j\u00e0 statu\u00e9 en ce sens \u00e0 de nombreuses reprises.<\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Par un arr\u00eat rendu le 7 mai 2025 (Cass. 3\u00e8me civ., 7 mai 2025 : RG n\u00b024-10.097), la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation s\u2019est, une nouvelle fois, prononc\u00e9e sur le fondement relatif \u00e0 la perte de la chose lou\u00e9e pendant la crise sanitaire, alors que sa position est constante \u00e0 ce titre, ce depuis les premiers arr\u00eats rendus sur les loyers \u00ab Covid \u00bb.<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":17270,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":true,"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-17268","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-publications"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17268","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17268"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17268\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17270"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17268"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17268"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17268"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}