{"id":15178,"date":"2025-09-29T09:00:00","date_gmt":"2025-09-29T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/?p=15178"},"modified":"2025-09-26T09:14:56","modified_gmt":"2025-09-26T07:14:56","slug":"droit-de-preemption-et-vente-immeuble-avec-un-seul-local-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/droit-de-preemption-et-vente-immeuble-avec-un-seul-local-commercial\/","title":{"rendered":"Droit de pr\u00e9emption et vente d\u2019un immeuble avec un seul local commercial"},"content":{"rendered":"\n<div class=\"wp-block-group\"><div class=\"wp-block-group__inner-container is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\">\n<p>Cet article a \u00e9t\u00e9 instaur\u00e9 par la loi n\u00b02014-626 du 18 juin 2014 dite \u00ab loi Pinel \u00bb dans le but de permettre au preneur de poursuivre son activit\u00e9 dans de meilleures conditions \u00e9conomiques, et de favoriser le maintien de petites entreprises dans des zones soumises \u00e0 une forte pression immobili\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Cependant, afin de pr\u00e9server le droit de propri\u00e9t\u00e9 du bailleur, quelques exceptions au&nbsp;<strong>droit de pr\u00e9emption du locataire<\/strong>&nbsp;sont pr\u00e9vues au dernier alin\u00e9a de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En particulier, ce<strong>&nbsp;droit de pr\u00e9f\u00e9rence<\/strong><strong>ne s\u2019applique pas en cas de cession globale d&rsquo;un immeuble comprenant des locaux commerciaux<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Dans deux arr\u00eats du 19 juin 2025, la question s\u2019est pos\u00e9e de savoir si cette exception visait \u00e9galement la cession globale d&rsquo;un immeuble comprenant un seul local commercial :<br><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000051823297?init=true&amp;page=1&amp;query=23-19.292&amp;searchField=ALL&amp;tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Cour de Cassation, 3\u00e8me Chambre Civile, 19 juin 2025, n\u00b023-19.292<\/a>, et n\u00b0<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000051823295?init=true&amp;page=1&amp;query=23-17.604&amp;searchField=ALL&amp;tab_selection=all\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">23-17.604<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans ces deux affaires, un bailleur avait vendu un&nbsp;<strong>ensemble immobilier ne comprenant qu\u2019un seul local commercial<\/strong>, et le preneur dudit local avait alors assign\u00e9 bailleur et acqu\u00e9reur en&nbsp;<strong>nullit\u00e9 de la vente pour violation de son droit de pr\u00e9emption<\/strong>.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Les requ\u00e9rants ont avanc\u00e9 qu\u2019une cession de cette nature ne figurait pas parmi les exceptions au droit de pr\u00e9emption du locataire de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce.<\/p>\n\n\n\n<p>La Cour de cassation n\u2019est pas de cet avis et apporte la m\u00eame r\u00e9ponse dans ces deux arr\u00eats :&nbsp;<strong>l\u2019exception au droit de pr\u00e9f\u00e9rence de cession globale d\u2019un immeuble comprenant des locaux commerciaux trouve \u00e0 s\u2019appliquer m\u00eame si l\u2019immeuble ne comprend qu\u2019un seul local commercial<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ces d\u00e9cisions, la Cour de cassation pr\u00e9cise qu\u2019en cas d\u2019une vente globale d\u2019un immeuble comprenant un local commercial, le locataire dudit local :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>ne dispose pas de droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur le local commercial :<\/strong>\u00a0le droit de pr\u00e9emption du locataire ne saurait imposer au bailleur un fractionnement de son bien pour le c\u00e9der \u00e0 des personnes distinctes.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>ne dispose pas de droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur l\u2019ensemble de l\u2019immeuble :<\/strong>\u00a0il importe peu que le locataire soit dispos\u00e9 \u00e0 acqu\u00e9rir l\u2019ensemble de l\u2019immeuble car il ne b\u00e9n\u00e9ficie pas d\u2019un droit d\u2019acqu\u00e9rir en priorit\u00e9 au-del\u00e0 de l\u2019assiette du bail.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En outre, dans sa d\u00e9cision n\u00b023-19.292, la Haute juridiction souligne que l\u2019exception de cession globale d\u2019un immeuble comprenant \u00ab des locaux commerciaux \u00bb est pr\u00e9vue pour la cat\u00e9gorie g\u00e9n\u00e9rique des locaux commerciaux.<\/p>\n\n\n\n<p>D\u00e9favorables aux locataires commerciaux, ces d\u00e9cisions ne sont toutefois pas surprenantes puisqu\u2019elles ne font que rappeler l\u2019intention du r\u00e9dacteur de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En effet, lors de l\u2019\u00e9laboration de ce texte, la question de savoir si les exceptions pr\u00e9vues dans cet article s\u2019appliquaient \u00e0 la vente globale d\u2019un immeuble ne comprenant qu\u2019un seul local commercial avait \u00e9t\u00e9 pos\u00e9e au gouvernement \u00e0 4 reprises.<\/p>\n\n\n\n<p>Le gouvernement avait alors r\u00e9pondu :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>qu\u2019en employant le pluriel, le l\u00e9gislateur a entendu viser la cat\u00e9gorie g\u00e9n\u00e9rique des locaux commerciaux et non exclure la d\u00e9rogation en cas de cession d\u2019un seul local ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>qu\u2019imposer un droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur la vente du local commercial lors d\u2019une cession globale impliquerait de contraindre le propri\u00e9taire \u00e0 vendre ce local ind\u00e9pendamment du reste, ce qui constituerait une atteinte \u00e0 son droit de propri\u00e9t\u00e9 ;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>que permettre au locataire d\u2019exercer son droit de pr\u00e9f\u00e9rence sur l\u2019ensemble immobilier vendu consisterait \u00e0 une extension de ce droit limit\u00e9 par la loi au seul local commercial o\u00f9 il exerce son activit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>En d\u00e9pit de ces difficult\u00e9s d\u2019interpr\u00e9tation de l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce, le l\u00e9gislateur n\u2019a pas jug\u00e9 opportun d\u2019en modifier les termes pour \u00e9carter toute ambigu\u00eft\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Par ces deux arr\u00eats, la Cour de cassation s\u2019est donc charg\u00e9e de pr\u00e9ciser les contours de cet article, en confirmant que la pr\u00e9sence d\u2019un seul local commercial dans un immeuble en vente suffit \u00e0 \u00e9carter le droit de pr\u00e9f\u00e9rence du preneur de ce local.<\/p>\n<\/div><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le droit de pr\u00e9emption du locataire d\u2019un bail commercial, aussi appel\u00e9 droit de pr\u00e9f\u00e9rence, est d\u00e9fini et encadr\u00e9 par l\u2019article L.145-46-1 du Code de commerce aux termes duquel lorsque le propri\u00e9taire d\u2019un local commercial envisage de vendre celui-ci, il doit le proposer en priorit\u00e9 \u00e0 son locataire.<\/p>\n","protected":false},"author":16,"featured_media":15179,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":true,"footnotes":""},"categories":[18,15],"tags":[],"class_list":["post-15178","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-news-en","category-publications"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15178","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/16"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=15178"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/15178\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/15179"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=15178"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=15178"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=15178"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}