{"id":13522,"date":"2025-05-07T09:00:00","date_gmt":"2025-05-07T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/?p=13522"},"modified":"2025-05-27T12:31:18","modified_gmt":"2025-05-27T10:31:18","slug":"garantie-eviction-servitudes-non-apparentes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.cvs-avocats.com\/fr\/garantie-eviction-servitudes-non-apparentes\/","title":{"rendered":"Garantie d’\u00e9viction des servitudes non-apparentes : le vendeur ne peut s’exon\u00e9rer que par une clause l’excluant express\u00e9ment"},"content":{"rendered":"\n
\n

Dans le cas d\u2019esp\u00e8ce, Mme et M. N et M. X ont vendu une maison \u00e0 Mme K.<\/p>\n\n\n\n

Le contrat de vente<\/strong> pr\u00e9voyait entre autres une clause au profit du vendeur, stipulant : <\/p>\n\n\n\n

\u00ab L\u2019acqu\u00e9reur prendra le bien dans l\u2019\u00e9tat o\u00f9 il se trouve \u00e0 ce jour, tel qu\u2019il l\u2019a vu et visit\u00e9 [\u2026] Il n\u2019aura aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cach\u00e9s. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Post\u00e9rieurement \u00e0 l\u2019acte de vente, l\u2019acqu\u00e9reur, Mme K, s\u2019aper\u00e7oit de la pr\u00e9sence d\u2019un r\u00e9seau d\u2019\u00e9vacuation des eaux us\u00e9es sous sa maison, qui n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9 dans l\u2019acte de vente<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Mme K a donc assign\u00e9 ses vendeurs, Mme et M. N et M. X, aux fins de r\u00e9solution de la vente et de paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats au titre de la garantie des charges non d\u00e9clar\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

La Cour d\u2019appel avait d\u2019abord rejet\u00e9 les demandes de l\u2019acqu\u00e9reur en faisant une stricte application de la clause exon\u00e9ratoire de responsabilit\u00e9 <\/strong>stipul\u00e9e dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du vendeur.<\/p>\n\n\n\n

Au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil, la Cour de cassation casse la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel en faisant au contraire primer la garantie des charges occultes de l\u2019article 1638 sur une clause favorable au vendeur mais insuffisamment pr\u00e9cise<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Pour rappel :<\/p>\n\n\n\n

– L\u2019article 1638 du Code civil<\/a> permet \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de demander une indemnisation et\/ou la r\u00e9siliation du contrat en cas de d\u00e9couverte de servitudes non d\u00e9clar\u00e9es et non apparentes, lorsque celles-ci sont d\u2019une importance telle qu\u2019il y ait lieu de pr\u00e9sumer qu\u2019il n\u2019aurait pas acquis le bien s\u2019il en avait eu connaissance lors de la vente.<\/p>\n\n\n\n

Il s\u2019agit donc d\u2019une application du principe g\u00e9n\u00e9ral de la garantie d\u2019\u00e9viction, lequel oblige le vendeur \u00e0 garantir \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur la possession paisible de la chose vendue.<\/p>\n\n\n\n

– L\u2019article 1627<\/a> du m\u00eame code constitue une exception \u00e0 l\u2019application de ce principe puisqu\u2019il autorise les parties, par des conventions particuli\u00e8res, \u00e0 modifier voire supprimer la garantie d\u2019\u00e9viction.<\/p>\n\n\n\n

La Cour de cassation pose ici des limites au pouvoir d\u00e9rogatoire de ce dernier article qui, pour pouvoir \u00e9carter l\u2019application de la garantie d\u2019\u00e9viction, doit pr\u00e9cis\u00e9ment y faire r\u00e9f\u00e9rence.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En effet, la Cour de cassation estime qu\u2019une clause de \u00ab prise des lieux en l\u2019\u00e9tat \u00bb, propre \u00e0 l\u2019\u00e9tat du bien, et ne faisant r\u00e9f\u00e9rence qu\u2019aux vices apparents ou cach\u00e9s, n\u2019exclut pas express\u00e9ment la garantie de l\u2019article 1638 prot\u00e9geant l\u2019acqu\u00e9reur contre les servitudes non apparentes non d\u00e9clar\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

En cons\u00e9quence, si de telles servitudes sont d\u00e9couvertes par l\u2019acqu\u00e9reur post\u00e9rieurement \u00e0 la vente, ce dernier peut en demander la r\u00e9siliation, outre une indemnisation, m\u00eame en pr\u00e9sence d\u2019une clause exon\u00e9ratoire, d\u00e8s lors que celle-ci ne mentionne pas sp\u00e9cifiquement la garantie des charges occultes.<\/p>\n\n\n\n

Sans que cette d\u00e9cision soit surprenante, elle rappelle n\u00e9anmoins plusieurs points essentiels :<\/p>\n\n\n\n